Avulás. Hogyan lehet jól csinálni?

Az avulást jól csinálni? Hát…

Az avulás meghatározásánál könnyen lehet olyan érzeted, hogy a szakértő a hasára csap, és mond egy számot. Hát, ja!
Egy kicsit most meghasítjuk az avulás körüli tévhiteket. Azt nem mondom, hogy innentől minden egyértelmű lesz, de… hát, jó!
Ha elolvasod, rájössz, hogy miért nem egyértelmű ez a történet.

Bár az avulás problémája a lakásbiztosításoknál az újérték miatt nem jellemző de, a vállalkozói, vállalati kárrendezésben masszívan jelen van. És az autóbiztosításoknál is, bár ott egy kicsit másképp gondolnak erre.

Az avulás kiszámolása

Honnan tudja a szakértő, hogy mennyi avulást kell számolni?

Hát, ha egyszerűvé tesszük, nem bonyolult tudomány. Gondold csak végig! Minden vagyontárgynak van élettartama, ez alapján végtelenül egyszerű a matek:

• Ha 10 év, akkor évente 10%-ot avul.
• Ha 20 év, akkor évente 5%-ot avul.
• Ha 23,7 év, akkor 4,219409282700422%-ot. Na, jó ez vicces.

Oszd el a 100%-ot a várható élettartam éveivel. Ez a legegyszerűbb és legkönnyebben használható módszer.

De, a valóság persze nem ilyen egyszerű

Ki mondja meg, hogy egy ház hány évig áll? Hiszen van, amelyiket pár évtized után lebontják, de vannak több száz évesek is. Gondolj csak a várakra.

Mennyi ideig jó egy tévé? Van, amelyik mindjárt a garancia idő lejárta után mehet a kukába, de nekem is van egy régi képcsöves, ami már 18 éves és kutya baja.

És, manapság, az EU-s előírások szerint az elektronikus eszközöknek 6 évig kell javítás nélkül működniük.

Az egyszerű módszert is megborítja, ha időközben felújítást, karbantartást végeznek.De, az is, ha volt benne már káresemény. Gondolj csak az autók baleset miatti értékcsökkenésére.
De van, ahol a kor növeli az értéket. A régiségeknél.

Szóval, a mindennapi kárrendezésben a gyakorlattal kialakul minden szakértőben egy „avulási szokás” amelyet alkalmaz. Hogy ez mennyire használható? Mindig.

Egy elrettentő példa sor az avulásra

Hogyan kell kiszámítani az avulást?
Sokszor merül fel az előadásokon kérdésként, hogy hogyan kell számítani az avulást? Erre mindig azt szoktam mondani, hogy a szakértő a tapasztalata alapján határozza meg.

Erre persze morgás a válasz, mert ez egyáltalán egzakt meghatározás!
Nos, álljon itt néhány példa, hogy hogyan lehet matekkal megállapítani egy épület avultságát.

1. példa, a legegyszerűbb avulás

Mielőtt hozzáfogunk, be kell vezessünk néhány fogalmat:

• összes avulás,
• az épület életkora (év),
• éves átlagos avulás (%).

Az összes avulást úgy kapjuk meg, ha az épület életkorát megszorozzuk az éves átlagos avulással.

Példa:
Van egy 76 éves épületünk, aminek az éves átlagos avulása 0,9%. Az avultsága 76*0,9 = 68,4%.

Hogy honnan jön a 0,9%? Az építőiparban használnak avulási táblázatokat, amely

• az épület építési technológiája és
• a használat módja

alapján megmondja, hogy mennyi az éves átlagos avulása. Megfordítva azt jelenti, hogy egy épület karbantartás, felújítás nélkül hány évig képes használhatóan ellátni a feladatát?

De, mi van akkor, ha az épületet időközben felújították?

2. példa, már cifrítjuk az avulást

Nos, vezessünk be még egy fogalmat:

• a felújítás értéknövelő hatása. Ez mindig 0,5, vagyis az eddigi avulást megfelezi (másképpen osztva kettővel).

Ez a korrekciós szorzó megint az építőiparból vett “varázsszám”. A lényege, ha az épületet felújítják, akkor csökken az avultsága.

A legtöbb felújításnál a fő szerkezetekhez (alap, fal, födém, tetőszerkezet) nem nyúlnak hozzá, ezek avultsága megmarad. Ugyanakkor a látható részek megújulnak (vakolatok, festések, mázolások, homlokzat, tetőfedés, üvegezés, stb.).

Folytassuk az előző példát, tegyük fel, hogy az épületet 21 éve felújították.
A számítás több lépcsős lesz:

1. először ki kell számolni, hogy a felújításig mennyit avult,
2. másodszor figyelembe kell venni a felújítás hatását,
3. harmadszor hozzá kell számolni a felújítás óta eltelt avulást.

Na, nézzük:

1.
Az avulás az építéstől a felújításig: először megmondjuk, hogy hány éves volt az épület a felújításig, ez 55 év (76-21).
A számítás 55 * 0,9 = 49,5%.

2.
Ezután figyelembe kell venni a felújítás hatását, az avulás megfeleződik: 49,5 * 0,5 = 24,75%.

3.
Hozzá kell számolni a felújítás óta eltelt idő avulását: 21 * 0,9 = 18,9%.
A teljes avulás tehát 24,75 + 18,9 = 43,65%.

Eddig azért érthető, nem?

3. példa, tovább cifrítjuk az avulást

Nos, ez még nem minden, mert a számítást tovább lehet bonyolítani. Ugyanis bevezethetünk további korrekciós tényezőt.

• Mégpedig az épület tényleges állapota alapján. Ez egyértelműen a helyszíni szemle tapasztalatai alapján megállapított szám, amely értéke 0,8 és 1,2 közé eshet. Minél jobb állapotú az épület, annál kisebb, ezzel csökkentve a kiszámolt avulást. Az átlagos állapot értéke: 1.

Tehát, ha az épület állapota jobb az átlagosnál, akkor az eddig kiszámolt avulást lehet csökkenteni. Például, ha igen jó állapotban van az épület, akkor számoljunk 0,85-tel. 

Ekkor az avulásunk, folytatva az előző számítást, 43,65 * 0,85 = 37,1025%.

Ha pedig rosszabb az állapota, mint az átlagos, akkor lehet növelni: 43,65 * (például) 1,1 = 48,015%.

Vonjunk le egy fontos következtetést az avulással kapcsolatban

Jól látszik, hogy a számításos példa is tele van szubjektumokkal.

Nézzük, hogy milyen adatokkal dolgoztunk eddig:

• összes avulás, ez más adatokból kapott eredmény,
• az épület életkora, ez egy egyértelmű szám,
• éves átlagos avulás, ez egy varázsszám,
• a felújítás értéknövelő hatása, szintén varázsszám,
• korrekciós tényező az épület tényleges állapota alapján, ismét varázsszám.

Az öt adatból három szubjektív. Pedig hivatalos, matekon alapuló számításról beszélünk.
Ezek mind olyan adatok, amelyek úgy születtek, hogy sok ember leült együtt és a saját tapasztalatuk alapján megegyeztek ezekben a számokban. És ezek a számok legtöbbje bizony legalább 50 éves. Legfeljebb az újabb építési technológiákra kellett kitalálni ilyeneket.

Nos, melyik a jobb,

• a szakértő által megállapított, vagy
• a képlet alapján kiszámolt

avulás?

És egyáltalán mi a probléma a szakértő tapasztalati avulásával?

Mi a különbség a valóságos érték és az avult érték között?

A kérdés mellett nem mehetünk el, ha az avulásról beszélünk.

A kérdésre a klasszikus válasz szerint minden avult érték valóságos érték, de nem minden valóságos érték avult érték.

És sajnos ezt nagyon sokan nem értik, mert egyenlőségjelet tesznek a valóságos és az avult érték közé. Pedig nem ugyanarról a fogalomról beszélünk.

A magyarázat egyszerű: a valóságos érték egy gyűjtőfogalom, amelybe beletartozik az avult érték is.
Kíváncsi vagy, hogy melyek ezek? Íme!

A valóságos érték csoportjába tartoznak:

• az avult érték,
• a diktált valóságos érték,
• a piaci ár, forgalmi érték,
• a műszakilag becsült érték.

És, ha ezek után egy biztosítási feltételben azt olvasod, hogy „a biztosítási összeget valóságos (avult) értéken kell meghatározni”, akkor tudod, hogy ott némi képzavar van.

Az értékek típusai

Ha már ezt a labdát így feldobtam, érdemes ezeket a típusokat kifejteni.

Avult érték
Az adott időpontban (biztosítás kötése, káresemény) a használhatósági értékét fejezi ki a vagyontárgynak.
Ez gyakorlatilag az új értékből az avulás kivonását jelenti, úgy, hogy az erkölcsi kopást nem veszi figyelembe.
A vagyonbiztosításoknál alkalmazzuk.

Diktált valóságos érték
Lánykori nevén ez a könyvszerinti érték, amit a könyvelésben használnak. A beszerzés (felépítés) időpontjától kezdve a megfelelő leírási kulcsokkal csökkentik a könyvelésben a vagyontárgy értékét. Persze, a felújításokat, javításokat is hozzáírják.
Aki ilyen értéken köt biztosítást, az magára vessen, hiszen ez a tényleges értékkel köszönő viszonyban sincs. Ezzel az értékkel biztosítás kötni nagy kockázat.

Piaci ár, forgalmi érték
Ez a vagyontárgynak a csereértékét állapítja meg. Befolyásolja a kereslet és a kínálat, ezért a biztosításban nagyon ritkán használjuk. A mezőgazdasági biztosításokban fordul elő, termények, állatok biztosításánál, valamint a nemzetközi árufuvarozás biztosításában.

Műszakilag becsült érték
Ez az értéket kizárólag a biztosítási kárrendezésben használjuk. A káridőponti értéket tartalmazza. A vagyontárgy műszaki paramétereinek figyelembe vételével, az új értékből vezetjük le.
Egyébként leegyszerűsítve kísértetiesen hasonlít az avult értékhez.

Na! Nem olyan bonyolult ugye?

Mese a felelősségről és az avulásról

Manci néni rosszul köti be a Riska tehenet az istállóba, az elszökik. Miközben Manci néni hajkurássza a tehenet, Riska legázolja Juliska néni kerítését.

A tehén a hátsó kertbe szökött ki és, hát a Juliska néni hátsó léckerítése már nem most készült, hanem vagy 50 éve. Itt-ott hiányzik is, és meg is van dőlve, el is van korhadva. Tulajdonképpen már Juliska néni tyúkjait sem tartja vissza. Manci néni haragszik is rájuk, mert mindig kikaparják a veteményét.

Hogy miért tartok mesenapot?

Mert az egyik konzultáción került elő a kérdés a felelősség és az avult érték viszonyáról.
A felvetés az volt, hogy amikor a biztosító avult értéken fizet a felelősségbiztosítás alapján a károsultnak, akkor a károsult hátrányos helyzetbe kerül. Az avulást fizesse ki a károkozó?
És miért nem lehet új értéken kifizetni felelősség alapján?

Persze, erre adódik a válasz, hogy a Polgári Törvénykönyv így rendelkezik.
És, ez milyen igaz. Ugyanis a Ptk. azt mondja, hogy a károkozónak a kár előtti állapotba kell hoznia a károsultat. Nem ez a szakszöveg, de ez a lényege. Ezt pedig mindenki úgy értelmezi (maga a Ptk. Értelmezés is), hogy a kártérítést avult értéken kell megfizetni. Pont.

Ha új értéken fizetnénk ki a kerítést, akkor egy vadonatúj kerítést kapna Juliska néni. Ez pedig azt jelentené, hogy sokkal drágább kerítése lenne, mint volt.
Hát, ez az oka az avult értéknek.

Azonban, nézzünk a dolgok mögé. Nézzük meg, hogy mi történik akkor, ha nincs biztosítás?

A károkozó (Manci néni) tehene (Riska) legyalulta a károsult (Juliska néni) kerítését. Juliska néni jogosan azt mondja, hogy fizessék meg a kárát. De, mi a kár?

Szerezni kell olyan állapotú kerítéslécet és oszlopot, mint a régi, és azzal ki kell javítani a kerítést. Csak ott, ahol tényleg volt még kerítés. Tiszta sor.
A gyakorlat ezzel szemben az, hogy elmennek a faboltba és vadonatúj anyagot vesznek, és azzal javítják. Sőt, a legtöbbször új kerítést csinálnak. És, ezzel nő az értéke. (Értékemelkedése lesz – ismerős?)

Manci néni azt mondja, hogy Ő csak a kidőlt-bedőlt kerítést hajlandó kifizetni.
Juliska néni viszont új kerítést akar.

Elmennek a bíróságra, ahol a bíró avult értéken megítéli a kártérítést. Mert, ez a törvény. És, számtalan ilyen ítélet van.
Az avulás ezáltal a károsult vesztesége, amit neki kell állnia.

Nézzük mi van, ha van biztosítás. A kárszakértő kiszámolja a kerítés javítást, avult értéken. Pont ott vagyunk, mint a bíróságon.

A kérdés, hogy Manci néninek, mint károkozónak ki kell-e fizetnie az avulást? Természetesen nem!

Az más kérdés, hogy Manci néni és Juliska néni ez után két évig nem állnak szóba egymással…
de, Bandi bácsi és Pista bácsi, a férjeik ezután is együtt járnak a sarki búfelejtőbe…