Egy elrettentő példa az avulásra

Hogyan kell kiszámítani az avulást?

Sokszor merül fel az előadásokon kérdésként, hogy hogyan kell számítani az avulást? Erre mindig azt szoktam mondani, hogy a szakértő a tapasztalata alapján határozza meg.
Erre persze morgás a válasz, mert ez egyáltalán egzakt meghatározás!

Nos, álljon itt egy példa, hogy hogyan lehet matekkal megállapítani egy épület avultságát.
És ez a legegyszerűbb példa…

 

1. Példa, a legegyszerűbb avulás

Mielőtt hozzáfogunk, be kell vezessünk néhány fogalmat:

  • összes avulás,
  • az épület életkora (év),
  • éves átlagos avulás (%),

Az összes avulást úgy kapjuk meg, ha az épület életkorát megszorozzuk az éves átlagos avulással.
Példa:
Van egy 76 éves épületünk, aminek az éves átlagos avulása 0,9%. Az avultsága 76*0,9 = 68,4%.

Hogy honnan jön a 0,9%? Az építőiparban használnak avulási táblázatokat, amely

  • az épület építési technológiája és
  • a használat módja

alapján megmondja, hogy mennyi az éves átlagos avulása. Megfordítva azt jelenti, hogy egy épület karbantartás, felújítás nélkül hány évig képes használhatóan ellátni a feladatát?

De, mi van akkor, ha az épületet időközben felújították?

 

2. Példa, már cifrítva az avulás

Nos, vezessünk be még egy fogalmat:

  • a felújítás értéknövelő hatása. Ez mindig 0,5, vagyis az eddigi avulást megfelezi.

Ez a korrekciós szorzó megint az építőiparból vett “varázsszám”. A lényege, ha az épületet felújítják, akkor csökken az avultsága.
Logikusan a fő szerkezetek (alap, fal, födém, tetőszerkezet) avultsága megmarad. Ugyanakkor a látható részek megújulnak (vakolatok, festések, mázolások, homlokzat, tetőfedés, üvegezés, stb.).

Folytassuk az előző példát, tegyük fel, hogy az épületet 21 éve felújították.

A számítás több lépcsős lesz:

  1. először ki kell számolni, hogy a felújításig mennyit avult,
  2. másodszor figyelembe kell venni a felújítás hatását,
  3. harmadszor hozzá kell számolni a felújítás óta eltelt avulást.

Na, nézzük:

1.
Avulás felújításig: először megmondjuk, hogy hány éves volt az épület a felújításig, ez 55 év (76-21).
A számítás 55 * 0,9 = 49,5%

2.
Ezután figyelembe kell venni a felújítás hatását, az avulás megfeleződik: 49,5 * 0,5 = 24,75%

3.
Hozzá kell számolni a felújítás óta eltelt idő avulását: 21 * 0,9 = 18,9%
A teljes avulás tehát 24,75 + 18,9 = 43,65%.

 

3. Tovább cifrítjuk az avulást

Nos, ez még nem minden, mert a számítást tovább lehet bonyolítani. Ugyanis bevezethetünk további korrekciós tényezőt.

  • Korrekciós tényező az épület tényleges állapota alapján. Ez egyértelműen a helyszíni szemle tapasztalatai alapján megállapított szám, amely értéke 0,8 és 1,2 közé eshet. Minél jobb állapotú az épület, annál kisebb, ezzel csökkentve a kiszámolt avulást. Az átlagos állapot értéke: 1.

Tehát, ha az épület állapota jobb az átlagosnál, akkor az eddig kiszámolt avulást lehet csökkenteni. Például, ha igen jó állapotban van az épület, akkor számoljunk 0,85-tel.
Ekkor az avulásunk 43,65 * 0,85 = 37,1025%.

Ha pedig rosszabb az állapota, mint az átlagos, akkor lehet növelni: 43,65 * (például) 1,1 = 48,015%.

 

Vonjunk le néhány konzekveciát az avulással kapcsolatban

Jól látszik, hogy a számításos példa is tele van szubjektumokkal:

  • éves átlagos avulás,
  • a felújítás értéknövelő hatása.

Négy adatból kettő szubjektív.

Ezek mind olyan adatok, amelyek úgy születtek, hogy sok ember leült egymással és a saját tapasztalatuk alapján megegyeztek ezekben a számokban. És ezek a számok legtöbbje bizony legalább 50 éves. Legfeljebb az újabb építési technológiákra kellett kitalálni ilyeneket.

Nos, melyik a jobb,

  • a szakértő által megállapított, vagy
  • a képlet alapján kiszámolt

avulás?

 

 

Comments are closed.